所謂推定，就是在正常情形下若沒有其他特約事項，那麼就表示雙方的租賃契約就成立了。其法律關係就會依民法債篇第三節債之效力所規定的事項而適用，至於具體事項應依個案而定。

 

民§248

 

訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

 

出租房屋如果係一般人民，當然就會有所得稅申報的問題；若是以公司行號名義為出租人，就會有營利所得申報的問題。(民法第四百廿七條)

 

民§427

 

就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。

 

Q:  房客簽訂了租約，卻不來住了怎麼辦?

此狀況應分兩方面解答：

 

一般狀況如果訂約時付有押金，而房客無故不來住，應視同違約，房東可沒收訂金。

 

如果沒有付定金，則應視情形而定，例如兩方確已意思合致，應該視為租賃契約成立，房東理論上可以按約請求房客給付租金，但若情況上可視為契約已成立，例如房客已進行裝潢或搬進物品，即可視為契約成立，但其實仍應受民法債篇租賃一節所規範的情況而適用。

 

Q:  租約有沒有公證，到底有什麼差別 ?

其實就契約效力而言並無什差別，但依公證法規定若租約經公證並訂有可逕為強制執行，則可省去需起訴請求返還之麻煩，但亦就差在公證需繳公證費且租金數額不可有虛偽。

 

Q:  房客無違約事實的情況下，房東可否要求提前終止租約?

正常情形，房客無違約事實，房東是不可請求提前終止租約，但若契約另有訂明房東在特定情況可請求提前終止，那又另當別論。除此之外，若租賃物有危險之虞，基於公共安全應亦可提前。

 

Q:  怎麼處理惡房客遲不繳房租的問題，房東該如何因應?

新聞上惡房客例子屢見不鮮，要如何因應，其實說容易做難，當然眼光最重要，看到不好的就不要出租，但又其實惡人又不寫在臉上，所以就祇能在實際上因應。訂約時要房客找個保證人是比較保險的做法(但若是營業性質的民宿或日租大概行不通)。另外就是前面所述契約公證並記載逕受執行，再者，若房客在租賃物內有財物亦有價值，則應該得行使留置權。

 

Q:  房客積欠租金時，房東如何主張留置權?

房客積欠房租，房東有房租請求權，此請求權除依法得訴請給付外，房東有留置權(民445)，如有其他就租約所生之債權亦可行留置權。

 

          民§445

 

          不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。

 

          前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

 

Q:  房客積欠水電費，房東該如何處理?

此情況應視是否在租約中或租約後，租約中房東可催告房客給付，若房客不給付，可先行就押租金扣抵，如仍不足，若連同租金已達兩個月總額，房東可解除契約訴請搬遷，若是契約終止後，房東就此部分可行留置權及訴請給付。

 

Q:  租期屆滿，房客不續約、不搬遷也不付租金，房東遇到不付租金又不搬遷的房客時，有無那些處理技巧？

此情形在法律上只能依法訴請搬遷及行使留置權，至於所謂處理技巧若是法外的應無法做答。

 

 

Q:  遇到趕不走的惡房客！房東能直接掃地出門嗎？該如何處置？

依法處理就是依上條所提的訴請搬遷及行使留置權，房東不得逕行掃地出門。

 

Q:  房客在房內偷抽煙 造成煙味、電視及冷氣、冰箱 產生焦油狀態嚴重 就算是押金也不夠處理 該如何？

依所述房客應依法負損害賠償責任，若押租金不夠賠，仍可依前面所提及的訴請賠償及行使留置權。

 

Q:  當遇到房客有躁鬱、憂鬱和癲癇症，且有嗜酒情形，其平時日常生活偶有影響安全問題，有何方式可以解除合約 ?

依所述情況如未於合約時訂有特約條款，則除了房客的狀況確有影響公安鉅大，似乎房東無權解除合約，至於時列的雙方約定，應有合約效力，如房客又有違反所約定，房東可以行使契約終止權。